¿Cómo te afecta el Real Decreto-ley 29/2026 si eres propietario, inquilino o quieres comprar tu primera vivienda?
El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas para muchas familias. El aumento del precio del alquiler, la falta de ahorro para pagar la entrada de una vivienda o el uso de contratos temporales para cubrir necesidades residenciales permanentes son situaciones cada vez más habituales.
En este contexto se ha aprobado el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, al que podríamos considerar el “primo hermano” del Real Decreto-ley 26/2026, ya que recupera buena parte de las medidas que contenía aquella norma, aunque incorpora algunas modificaciones y novedades relevantes.
El anterior Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, fue derogado por el Pleno del Congreso de los Diputados el pasado viernes, 2 de octubre de 2026, al no obtener los apoyos necesarios para su convalidación. La derogación fue publicada ese mismo día en el Boletín Oficial del Estado, lo que provocó que sus medidas dejaran de producir efectos jurídicos.
Sin embargo, tras la disolución de las Cortes Generales, el Consejo de Ministros ha vuelto a aprobar gran parte de aquellas medidas mediante el nuevo Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre de 2026. La norma entra en vigor, con carácter general, el 8 de octubre de 2026, es decir, al día siguiente de su publicación, sin perjuicio de las fechas específicas previstas para algunas de sus medidas.
Ahora bien, su entrada en vigor no significa que la norma haya quedado definitivamente convalidada. Como las Cortes se encuentran disueltas, será la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados la encargada de pronunciarse sobre su convalidación o derogación, de acuerdo con las funciones que le atribuye el artículo 78 de la Constitución. Hasta que se produzca esa votación, el Real Decreto-ley se encuentra vigente y despliega los efectos jurídicos previstos en su articulado.
No estamos ante una modificación menor. La norma introduce cambios importantes en materia de alquileres, desahucios, fiscalidad, viviendas turísticas y acceso a la primera vivienda. Algunas de estas medidas pueden afectar directamente a propietarios, inquilinos, compradores y empresas que operan en el mercado inmobiliario.
Pero ¿cuáles son realmente las novedades que pueden afectarte? ¿Puede seguir utilizándose un contrato de temporada? ¿Cuánto puede subir el alquiler? ¿Qué ventajas fiscales se reconocen a propietarios e inquilinos? ¿Qué ayudas se establecen para acceder a una primera vivienda?
A continuación, analizamos las medidas más importantes del nuevo Real Decreto-ley 29/2026 y explicamos de forma sencilla cómo pueden repercutir en tu situación.
¿Se terminan los falsos alquileres de temporada?
Una de las modificaciones más importantes afecta a los denominados alquileres de temporada.
Durante los últimos años, algunos propietarios han recurrido a contratos de temporada para evitar las reglas protectoras aplicables al alquiler de vivienda habitual. En la práctica, se firmaban contratos de once meses aunque el inquilino necesitara la vivienda como residencia permanente.
Con la nueva regulación, un contrato temporal deberá responder a una causa real, justificada y acreditable, como puede ser un desplazamiento laboral, una estancia formativa o una necesidad residencial limitada en el tiempo. Además, la causa concreta deberá aparecer expresamente reflejada en el contrato y será el arrendador quien tenga que demostrar su existencia.
Si el contrato no recoge una causa temporal verdadera, pasará a considerarse un arrendamiento de vivienda habitual desde la fecha en que se firmó. Esto significa que el inquilino podrá beneficiarse de la duración mínima, las prórrogas y las limitaciones de renta previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Como regla general, el alquiler temporal deberá durar más de treinta y un días y no podrá superar los doce meses, salvo que la causa temporal continúe existiendo y pueda justificarse. Asimismo, si se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero podrá considerarse un contrato de vivienda habitual.
Por tanto, llamar “temporal” a un contrato ya no será suficiente. Lo importante será la finalidad real del alquiler.
¿Qué cambia en el alquiler por habitaciones?
La reforma también regula expresamente los contratos de alquiler de habitaciones.
Cuando una habitación se alquile para cubrir la necesidad residencial permanente del inquilino, el contrato quedará incluido dentro de la regulación protectora del arrendamiento de vivienda habitual. Si responde a un desplazamiento temporal, deberá indicarse y acreditarse la causa correspondiente.
Además, la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá superar el precio que correspondería al alquiler de la vivienda completa. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado también deberán respetarse las limitaciones legales de renta.
Por ejemplo, si el alquiler legal de una vivienda completa está limitado a 1.000 euros mensuales, el propietario no podrá alquilar cuatro habitaciones por 400 euros cada una y cobrar un total de 1.600 euros.
Esta medida trata de impedir que la división de una vivienda en habitaciones se utilice para multiplicar artificialmente su rentabilidad y eludir los límites aplicables al alquiler residencial.
¿Cuánto puede subir el alquiler con la nueva norma?
El Real Decreto-ley introduce una limitación extraordinaria para las actualizaciones anuales de renta que deban realizarse desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027.
Si la renta actual supera el límite máximo correspondiente según el sistema estatal de índices de precios de referencia, no podrá aplicarse ninguna subida.
En los demás casos, propietario e inquilino podrán alcanzar un acuerdo. Si no existe un nuevo pacto entre las partes, la actualización no podrá superar el 2 %.
Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos mantiene el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, conocido como IRAV, como límite máximo general de las actualizaciones anuales. Si el contrato no incluye un pacto expreso de actualización, la renta no podrá actualizarse
Por ello, antes de aceptar una subida conviene comprobar:
- Si el contrato permite actualizar la renta.
- Qué índice debe utilizarse.
- Si la vivienda está situada en una zona tensionada.
- Cuál es el límite máximo aplicable.
- Si la subida se encuentra dentro de la limitación extraordinaria del 2 %.
¿Se puede prorrogar el contrato aunque haya terminado?
La norma permite que determinados inquilinos soliciten una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por periodos anuales.
Esta posibilidad afecta a contratos de vivienda habitual vigentes cuyo periodo obligatorio termine antes del 31 de diciembre de 2028, así como a determinados contratos que estén terminando su prórroga tácita o situación de tácita reconducción.
Para solicitarla, el inquilino deberá estar al corriente del pago y haber abonado mensualmente la renta durante los ocho meses anteriores. Durante la prórroga se mantendrán, como regla general, las condiciones del contrato vigente.
El propietario deberá aceptar la prórroga, salvo que exista un acuerdo diferente, se firme un nuevo contrato o concurra una necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda para sí o para determinados familiares.
Tampoco será aplicable cuando las partes acuerden renovar el contrato o celebrar uno nuevo reduciendo la renta, al menos, un 5 %.
¿Quién debe pagar los gastos de la inmobiliaria?
La reforma aclara una cuestión que sigue generando numerosos conflictos: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden trasladarse al inquilino, ni directa ni indirectamente.
La prohibición incluye los gastos derivados de la preparación, gestión, firma, renovación o modificación del contrato. Tampoco podrá cobrarse al inquilino un servicio obligatorio con una denominación diferente para intentar eludir esta prohibición.
Solo podrán imputarse servicios adicionales cuando no sean necesarios para formalizar el alquiler, hayan sido solicitados expresamente por el inquilino y este haya recibido previamente información sobre su carácter opcional y su coste.
Asimismo, los tributos relacionados con la propiedad de la vivienda no podrán repercutirse al arrendatario, salvo que legalmente sea él quien tenga la condición de obligado tributario.
¿Qué sucede si el propietario no repara los desperfectos?
Cuando existan daños que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad de la vivienda, el inquilino podrá requerir por escrito al propietario para que realice las reparaciones necesarias, acompañando un presupuesto razonable.
El arrendador tendrá quince días naturales para aceptar el presupuesto, proponer una alternativa o ejecutar directamente la reparación. Si no contesta o se niega sin justificación, el inquilino podrá realizar las obras necesarias y descontar su coste de las rentas futuras, siempre que el gasto sea razonable y esté adecuadamente documentado.
En los arrendamientos temporales, la protección es todavía más rápida: el propietario deberá responder en un plazo máximo de cinco días hábiles.
Esta medida no permite al inquilino realizar libremente cualquier reforma, pero sí actuar cuando existen desperfectos graves y el propietario incumple su obligación de conservar la vivienda.
¿Qué protección se introduce frente a los desahucios?
La norma refuerza la protección de las personas vulnerables que no disponen de una alternativa habitacional.
En determinados procedimientos, el lanzamiento podrá suspenderse hasta que la Administración facilite una solución adecuada. Cuando el demandante sea una persona física o una entidad dedicada al alquiler social o asequible, la suspensión podrá revisarse cada doce meses y tendrá una duración máxima de tres años, con posibilidad de compensación por las rentas, suministros y costas procesales que correspondan.
Además, se crea una enervación extraordinaria en los desahucios por falta de pago. Si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, la Administración competente tendrá dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional o pagar las cantidades adeudadas al propietario.
Si transcurren esos dos meses sin solución habitacional ni pago, la Administración quedará subrogada en la posición deudora del inquilino y no se practicará el lanzamiento mientras continúe la vulnerabilidad y el contrato permanezca vigente.
Se trata de una medida de considerable trascendencia jurídica, porque traslada a la Administración una responsabilidad directa cuando no facilita una solución habitacional ni atiende las cantidades reclamadas.
¿Qué beneficios fiscales se introducen para inquilinos y propietarios?
Los inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales podrán aplicar una deducción estatal del 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler de su vivienda habitual, con los límites establecidos por la norma.
La base máxima de la deducción será de 11.630 euros para quienes tengan una base imponible igual o inferior a 23.007,20 euros. A partir de esa cantidad, la base máxima se reducirá progresivamente.
Para los propietarios se establece un sistema de reducciones en el IRPF que busca premiar la estabilidad y la moderación de las rentas. Dependiendo de las circunstancias, la reducción del rendimiento neto positivo podrá alcanzar el 100 %, especialmente cuando se rebaje el alquiler más de un 5 %, se respete el índice de referencia o se mantenga al mismo inquilino tras finalizar el periodo mínimo del contrato.
También se contemplan reducciones específicas para viviendas alquiladas por primera vez, arrendamientos a jóvenes, alquiler social y viviendas rehabilitadas recientemente.
¿Qué es el mecanismo TU CASA?
Una de las medidas más llamativas es la creación del mecanismo TU CASA, destinado a facilitar el acceso a la primera vivienda habitual.
Este programa permitirá ofrecer préstamos complementarios a la hipoteca por el menor de estos dos importes:
- El 20 % del valor de la vivienda.
- Un máximo de 50.000 euros.
Los préstamos tendrán un interés del 0 %, no llevarán comisiones y podrán contar con un periodo de carencia equivalente al plazo de la hipoteca, con el máximo establecido legalmente. El programa no fija un límite de edad, aunque sus requisitos concretos todavía deberán desarrollarse mediante un acuerdo del Consejo de Ministros.
Sin embargo, es importante conocer la contrapartida. La vivienda adquirida quedará vinculada permanentemente a un precio máximo de transmisión. Si posteriormente se vende, el precio no podrá superar el importe de compra actualizado conforme al IPC, sin perjuicio de determinadas mejoras o rehabilitaciones que puedan computarse.
Por tanto, es una ayuda importante para quienes pueden pagar una hipoteca, pero no disponen del ahorro necesario para la entrada. No obstante, limita las posibilidades de obtener una futura plusvalía con la venta.
¿Qué cambia para las viviendas turísticas?
Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas de hasta treinta noches estarán sujetos al tipo reducido del 10 % de IVA, salvo que el alquiler se realice en la vivienda habitual del propio arrendador.
Además, los ayuntamientos situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán establecer recargos en el IBI para las viviendas destinadas a alojamientos turísticos:
- Hasta el 50 % con carácter general.
- Hasta el 100 % para titulares de dos o más viviendas turísticas.
- Hasta el 150 % para titulares de cuatro o más viviendas turísticas.
Estos recargos no se aplicarán automáticamente. Cada ayuntamiento deberá aprobarlos y regularlos mediante la correspondiente ordenanza fiscal.
¿Eres propietario, inquilino o quieres comprar tu primera vivienda?
Las nuevas medidas modifican profundamente los contratos de alquiler y pueden afectar a contratos temporales, actualizaciones de renta, prórrogas, reparaciones, gastos inmobiliarios, procedimientos de desahucio y beneficios fiscales.
Un contrato redactado incorrectamente puede convertirse en un arrendamiento de vivienda habitual. Una subida de renta que no respete los nuevos límites puede ser improcedente. Del mismo modo, un inquilino puede estar pagando gastos que legalmente no le corresponden o desconocer su derecho a solicitar una prórroga.
En nuestro despacho analizamos cada situación de manera individual:
- Revisamos contratos de alquiler habitual, temporal y por habitaciones.
- Comprobamos si la renta y sus actualizaciones respetan los límites legales.
- Reclamamos gastos inmobiliarios o cantidades cobradas indebidamente.
- Asesoramos en procedimientos de desahucio y situaciones de vulnerabilidad.
- Estudiamos los incentivos fiscales aplicables a propietarios e inquilinos.
- Analizamos los requisitos y consecuencias del mecanismo TU CASA.
- Asesoramos a propietarios de viviendas turísticas sobre las nuevas obligaciones fiscales.
Antes de firmar, renovar, resolver o modificar un contrato de alquiler, conviene conocer cómo te afecta la nueva normativa. Un asesoramiento jurídico preventivo puede evitar reclamaciones, pérdidas económicas y procedimientos judiciales posteriores.